Sertifikat Rumah -

Hal
terpenting sebelum kita
memutuskan untuk membeli
properti, baik tanah, rumah,
maupun apartemen, adalah
status hukum atas properti
tersebut. Status hukum atas
properti yang kita beli
biasanya dibuktikan melalui
sertifikat.
Sertifikat menjadi bukti
kepemilikan atau penguasaan
atas tanah atau lahan. Tak
hanya memastikan status
hukum atas hak kepemilikan
atau penguasaan atas tanah/
lahan, sertifikat juga memiliki
fungsi lain.
Namun, fungsi utama
sertifikat tetap sebagai alat
bukti kepemilikan atau
penguasaan yang sah atas
tanah atau lahan. Secara
administratif, selain menjadi
bukti kepemilikan sah secara
hukum, sertifikat juga
menjadi syarat jika kita ingin
mendirikan bangunan di atas
tanah yang kita kuasai.
Syarat penerbitan izin
mendirikan bangunan (IMB)
salah satunya adalah
sertifikat tersebut. Secara
ekonomis, sertifikat juga
digunakan sebagai jaminan
pembiayaan jika kita
membutuhkan pinjaman dari
bank.
"Sangat penting bagi siapa
pun yang memiliki dan
menguasai tanah untuk
mendapatkan sertifikat.
Sertifikat menjadi bukti
penguasaan yang sah atas
hukum atas tanah," ujar
Kepala Bidang Humas Badan
Pertanahan Republik
Indonesia, Doli Manahan
Panggabean.
Ada beberapa macam
sertifikat hak atas tanah yang
dikenal dalam tindang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Pokok-pokok Agraria,
yakni sertifikat hak milik
(SHM) dan sertifikat hak guna
bangunan (SHGB). Dalam
perkembangannya, atas
kebutuhan perumahan di
perkotaan yang memerlukan
bangunan perumahan dalam
bentuk vertikal, ada jenis
sertifikat baru, yakni sertifikat
hak atas satuan rumah susun
(SHSRS).
SHM
SHM merupakan jenis
sertifikat dengan kepemilikan
hak atas penuh oleh
pemegang sertifikat tersebut.
SHM juga menjadi bukti
kepemilikan paling kuat atas
lahan atau tanah karena tidak
ada lagi campur tangan
ataupun kemungkinan
kepemilikan pihak lain.
Status SHM juga tak memiliki
batas waktu. Sebagai bukti
kepemilikan paling kuat, SHM
menjadi alat paling valid
untuk melakukan transaksi
jual beli maupun penjaminan
untuk kepentingan
pembiayaan perbankan.
Sertifikat tanah jenis kedua
adalah SHGB. Secara
sederhana, pemegang SHGB
berhak mendirikan bangunan
di atas tanah yang memiliki
sertifikat jenis tersebut. Akan
tetapi, kepemilikan tanah
atau lahan menjadi milik
negara.
SHGB
SHGB memiliki batas waktu
tertentu, biasanya 20 tahun.
Pemilik SHGB bisa saja
meningkatkan status
kepemilikan atas tanah yang
mereka kuasai dalam bentuk
SHM. Biasanya peningkatan
status sertifikat dari SHGB ke
SHM karena di atas tanah itu
didirikan bangunan tempat
tinggal.
"Sepanjang bidang tanah
tersebut terdapat bangunan
yang dipergunakan untuk
rumah tinggal, dapat
ditingkatkan menjadi hak
milik. Biaya peningkatan itu
sebenarnya tidak ada. Hanya
cukup mendaftarkan diri
untuk peningkatan hak milik
dengan ketentuan yang
berlaku, ada IMB, jika tak ada
IMB cukup diganti surat
Model PNI dari kelurahan di
atas tanah bidang tersebut
yang menyatakan untuk
rumah tinggal," kata Doli.
SHSRS
Adapun SHSRS berhubungan
dengan kepemilikan
seseorang atas rumah
vertikal, rumah susun yang
dibangun di atas tanah
dengan kepemilikan bersama.
Hak milik atas satuan rumah
susun bersifat perorangan
dan terpisah.
Akan tetapi, selain atas
kepemilikan atas satuan
rumah susun, hak milik
satuan rumah susun tersebut
juga meliputi hak kepemilikan
bersama atau yang disebut
sebagai bagian bersama,
tanah bersama, dan benda
bersama, terpisah dari
kepemilikan satu rumah
susun. Inilah yang sering
disebut sebagai strata title.
Strata title merupakan sistem
yang memungkinkan
pembagian tanah dan
bangunan dalam unit-unit
yang disebut satuan, dalam
hal ini satuan rumah susun.
Secara sederhana, bangunan
vertikal untuk perumahan
ada tiga jenis, yakni rumah
susun, apartemen, dan
kondominium. Namun, untuk
memudahkan, karena
pengaturan undang-undang,
yakni Undang-Undang Nomor
16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun, digunakan
istilah rumah susun untuk
mengacu pada bangunan
vertikal yang digunakan
sebagai tempat tinggal.
Pengaturan kepemilikan
bersama dalam satuan
rumah susun digunakan
untuk memberi dasar
kedudukan atas bench tak
bergerak yang menjadi obyek
kepemilikan. Bench bersama
tersebut, antara lain, taman,
tempat parkir, tempat
bermain, dan tempat ibadah
yang sifatnya terpisah dari
struktur bangunan rumah
susun. Adapun tanah
bersama adalah tanah yang
digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah
yang di atasnya berdiri
rumah susun dan ditetapkan
batasnya dalam persyaratan
lain izin bangunan.
Jangka waktu strata title
biasanya mengikuti status
tanah di mana bangunan
rumah susun itu berdiri. Jika
status tanahnya masih
merupakan HGB, pada akhir
masa haknya pemilik
sertifikat strata title harus
bersama-sama
memperpanjang HGB atas
tanahnya.
Namun, akan berbeda jika
status tanahnya SHM.
Perbedaan status tanah ini
penting karena hanya warga
negara Indonesia (WNI) yang
berhak mendapatkan SHM.
Jadi, orang asing tak boleh
membeli rumah susun atau
apartemen jika status tanah
di atas bangunan rumah
susun atau apartemen
tersebut adalah SHM.
Menurut Doli, sebenarnya
negara juga mengakui hak
atas tanah yang statusnya
belum disertifikasikan,
seperti girik, letter C, dan
eigondem verponding atau
verponding Indonesia.
"Semua diakui. Hanya saja,
sertifikat adalah bentuk
peningkatan dari berbagai
macam pengakuan hak atas
tanah, seperti letter C,
eigendom verponding, yang
tidak tercatat di kantor
pertanahan. Pemegang girik
atau letter C bisa
mencatatkannya ke kantor
pertanahan untuk disertifikasi
sehingga kepemilikan atau
penguasaan atas tanah-
tanahnya teregistrasi dan sah
secara hukum,"